صفحه اول    تماس    ارسال خبر    پیوندها  
چهارشنبه، 2 خرداد 1397 - 09:54   
  تازه ترین اخبار:  
   پربیننده ترین مطالب  
  افزایش چراغ خاموش نرخ سود بانکی آغاز شد
  نوسان ۱۱تا ۷۰ درصدی قیمت مسکن
  دولت ارز 4200 تومانی هم به ما بدهد، قیمت را پایین نمی آوریم!
  ورود شرکت‌ های بزرگ اقتصادی اروپا به ایران غیرممکن است
  دلار تک نرخی گران شد؛ ۴ هزار و ۲۰۵ تومان
  توضیح بانک مرکزی از بسته شدن حساب بانکی ایرانیان در گرجستان
  ضرر هزار میلیاردی سایپا در سال 96 + نمودار
  این همه گرانی و کاهش تورم به رقم کم‎سابقه ۸ درصد؟
  شکایت سیف از نمایندگان مجلس
  توقف ساخت پروژه مهر ماندگار پل خلیج فارس پس از 8 سال / رقابت قرارگاه خاتم و چینی‌ها برای ساخت این پروژه
  آغاز فروش ویژه محصولات ایران خودرو در خرداد + جزئیات
  سازمان امور مالیاتی مدیر دوتابعیتی ندارد
 
   آخرین مطالب  
  ورود شرکت‌ های بزرگ اقتصادی اروپا به ایران غیرممکن است
  دولت ارز 4200 تومانی هم به ما بدهد، قیمت را پایین نمی آوریم!
  مالیات خودروهای وارداتی گران می‌شود + جزئیات
  این همه گرانی و کاهش تورم به رقم کم‎سابقه ۸ درصد؟
  ضرر هزار میلیاردی سایپا در سال 96 + نمودار
  قاسم نوده فراهانی رئیس اتاق اصناف تهران شد
  آغاز فروش ویژه محصولات ایران خودرو در خرداد + جزئیات
  تحقق مبارزه با فساد تنها از طریق واگذاری امور به بخش خصوصی
  چرا حساب بانکی ایرانیان در گرجستان بسته شد
  سرپرست اداره کل روابط عمومی وزارت علوم منصوب شد
  بانک سینا ۱۰ هزار میلیارد برای اشتغال مصوب کرد
  جدیدترین نسخه پات به بازار آمد
- اندازه متن: + -  کد خبر: 82740صفحه نخست » اخبار ویژهشنبه، 22 اردیبهشت 1397 - 09:00
محاسبه قیمت تمام شده هر متر مسکن در تهران
چنانچه زمین در قالب اجاره 99 ساله به برج سازان واگذار شود قیمت تمام شده یک واحد 100 متری در برج به 200 الی 250 میلیون تومان کاهش خواهد یافت. درحال حاضر آهن و میلگرد و سیمان و گچ به عنوان اصلی ترین عوامل تعیین کننده هزینه ساخت بر پایه قیمت دلار 4200 در بورس عرضه می شود و چنانچه تولیدکنندگان آهن و میلگرد و ورق و سیمان که اغلب تحت کنترل دولت هستند از این چارچوب تخطی کنند با جرایم و مجازات های سنگین مواجه می شوند لذا عوامل تعیین کننده قیمت افزایش قابل توجهی نیافته است
  

ترابر نیوز:

قیمت خرید هر متر زمین جهت ساخت برج در چیتگر حدود 8 میلیون تومان است برای ساخت 592 واحد بطور متوسط 125 متری در برج عرفان 30هزار متر زمین خریداری شد یعنی به هر واحد 50 متر زمین اختصاص می یابد هزینه ساخت نیز حدود 2 میلیون تومان به ازای هر متر که هزینه ساخت یک واحد 125 متر معادل 250 میلیون تومان می شود.

برای ساخت یک برج 22 طبقه که 256 واحد در آن احداث شده همانند برج ترنج چیتگر حدود 3هزار متر زمین اختصاص یافته که سهم هر واحد حدود 20 متر می شود لذا قیمت زمین با لحاظ متری 8 میلیون تومان می شود 160 میلیون تومان هزینه ساخت هم برای واحد 100 متری حداکثر 200 میلیون تومان می شود لذا قیمت تمام شده یک واحد 100 متری حدود 360 تا حداکثر 400 میلیون تومان شده. چنانچه زمین در قالب اجاره 99 ساله به برج سازان واگذار شود قیمت تمام شده یک واحد 100 متری در برج به 200 الی 250 میلیون تومان کاهش خواهد یافت. درحال حاضر آهن و میلگرد و سیمان و گچ به عنوان اصلی ترین عوامل تعیین کننده هزینه ساخت بر پایه قیمت دلار 4200 در بورس عرضه می شود و چنانچه تولیدکنندگان آهن و میلگرد و ورق و سیمان که اغلب تحت کنترل دولت هستند از این چارچوب تخطی کنند با جرایم و مجازات های سنگین مواجه می شوند لذا عوامل تعیین کننده قیمت افزایش قابل توجهی نیافته است

برج افرا با 28 طبقه با مساحتی بالغ بر 58200 مترمربع در زمینی به مساحت 6098 مترمربع قرار گرفته است و شامل کاربری های 6 طبقه زیرزمین با گنجایش پارکینگ برای 564 خودرو ؛ یک طبقه ورودی با لابی بخش اداری 215 مترمربع و ورودی و لابی مجزا بخش مسکونی 615 مترمربع به همراه فضاهای مشاع مربوطه و حدود 1000 مترمربع فضای تجاری ؛یازده طبقه فضای اداری مشتمل بر 132 واحد اداری به مساحت 20900 مترمربع (سطح اشتغال هر طبقه 1900 مترمربع شامل 1600 مترمربع خالص اداری) ده طبقه مسکونی مشتمل بر 120 واحد مسکونی به مساحت کل 19000 مترمربع (سطح اشتغال هر طبقه 1900 مترمربع شامل 1650 مترمربع خالص مسکونی)

برج عرفان در شمال دریاچه چیتگر و در منطقه 22 شهرداری تهران واقع میباشد و برج عرفان مذکور در زمینی به مساحت حدود 3 هکتار با زیر بنای مفید 130000متر مربع مشتمل بر 4 بلوک ، هر بلوک 2 برج ، مجموعاً دارای 8 برج است و شامل 2 برج 16 طبقه، 2 برج 17 طبقه ، 2 بـرج 20 طـبقه و 2 بـرج 24 طبقه است . در دو طبقه انتهایی هر برج واحدهای دوبلکس قرار گرفته است . تعـداد کـل واحدها 592 واحد و متراژ واحدها 98 الی 243 متر مربع، 2 تا 4 خوابه می باشد.

به گزارش پول نیوز، سرمایه‎گذاری در بخش مسکن، یکی از شاخص‎‎های پویایی اقتصادی محسوب می‎شود. در حال حاضر به گفته کارشناسان بازار مسکن در رکود به‎سر می‏ برد و گرانی ایجاد شده در این حوزه، تورم روانی است که بنا بر جریان طبیعی بازار مسکن نبوده است.

حال برای بسیاری از کسانی که می‏ خواهند وارد حوزه مسکن شوند این سوال مطرح است که آیا سرمایه‏ گذاری در این بخش سوده خواهد بود یا خیر. در این گزارش تلاش کرده‎ایم با افراد فعال در این حوزه اعم از سازندگان و مشاوران املاک گفت‏گو کنیم تا بتوانیم نمایی از این بستر بدهیم.

شما برای آغاز پروژه‎ای ساختمانی، به اولین چیزی که احتیاج دارید زمین است و مواردی مانند پروانه ساخت، مصالح، طرح تفصیلی و... در مرتبه‎های بعدی قرار می‎گیرند. وضعیت زمینی که برای ساخت و ساز انتخاب می‎شود در سوددهی یا ضرردهی پروژه تعریف شده بسیار تاثیرگذار است. اولین مسئله مربوط به طرح تفصیلی شهرداری و میزان تراکم گرفتن است که بنا بر موقعیت زمین تعریف می‎شود. برای مثال اگر شما زمینی بالای ۲۵۰ مترمربع در اختیار داشته باشید می ‏توانید آپارتمانی بالای ۴ طبقه بسازید و اگر بالعکس زمینی با متراژ زیر ۲۵۰ مترمربع را برای پروژه‎تان انتخاب کرده باشید درنهایت می‏ توانید آپارتمانی ۴ طبقه بسازید. عوامل بسیاری در تعیین قیمت نهایی زمین موثرند.

عوامل موثر بر قیمت زمین در تهران

از عوامل موثر می‌توان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقه‎ای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایین‎تر و نیز اگر زمینی در منطقه‏ای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.


قیمت زمین در مناطق 22گانه تهران، 7 اردیبهشت‎ماه سال 96

منطقه

قیمت زمین/ یک مترمربع(میلیون)

۱

۱۲ به بالا

۲

۱۰ -۱۳ به بالا

۳

شمال دولت۱۰.۵ تا ۱۱/ دروس ۲۰ تا ۲۴

۴

۱۲ تا ۱۳

۵

۹ تا ۱۰

۶

۶.۸ تا ۷.۲

۷

*

۸

۵.۵ تا ۸

۹

۳ تا ۱۵

۱۰

۲.۵ تا ۳.۴

۱۱

۲ تا ۳.۵

۱۲

۲ تا ۳.۳

۱۳

۲.۱ تا ۳.۴

۱۴

۳ تا ۱۰

۱۵

۲

۱۶

۱.۷ تا ۲.۳

۱۷

۳.۷ تا ۴.۵

۱۸

۴.۵ تا ۵

۱۹

۴.۵ تا ۵

۲۰

۱.۸ تا ۴

۲۱

۴.۵ تا ۹

۲۲

۲ تا ۵.۵

قیمت زمین در منطقه ۷ متنوع و به شرح زیر است (میلیون تومان)

داخل فرعی‌ها زمین ۱۰ تا ۱۵، بالای عباس آباد ۱۳ تا ۱۸، بر خیابان اصلی از ۲۰ تا ۶۰، خیابان سهروردی قسمت شمالی ۸۰، طرح اصلی سهروردی جنوبی و اطرافش ۹ تا ۱۲ و در خیابان اصلی ۲۵ .

هزینه ساخت‎و‎ساز به ازای هر مترمربع

هزینه ساخت به ازای هر مترمربع به عواملی چند بستگی دارد که مهم‏ترین آن، زمین است. در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار می‎گیرد.

سود 40 تا 200 درصدی از فروش و یا اجاره واحدها/ قیمت زمین و هزینه ساهت در مناطق 22 گانه تهران

هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و... متفاوت است که در شهرداری بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تایید می‏شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و... در نظر گرفته می‎شود.

قیمت مصالح

قیمت مصالح ساختمانی در بناها که بخش مهمی از هزینه‌های وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل می‎شود در بخش‎های مختلف تقریبا برابر است و تفاوت چندانی ندارد.

این کنار هم گذاشتن‎های قیمت مصالح، هزینه ساخت ساختمان را در قسمت مصالح چیزی در حدود 0.8 تا ١میلیون تومان شامل می‎شود که بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول گرفته‎ایم!

که البته این قیمت متوسط هزینه مصالح است و در قسمت‎های بالای شهر که ساختمان‎ها از کیفیت بالاتری برخوردارند، هزینه‌های مصالح که بدون در نظر گرفتن قیمت متوسط به بالا لحاظ می‎شود که شامل مصالح لوکس هم خواهد شد.

جدول هزینه ساخت وساز در مناطق 22گانه تهران در تاریخ 8 اردیبهشت‎ماه سال 96

منطقه

هزینه ساخت و ساز/ مترمربع (میلیون تومان)

1

3 به بالا

2

2

3

شمال دولت 1 تا 1.5 / دروس 3

4

1.4 تا 1.5

5

1.2

6

0.8 تا 1.2

7

1.5 تا 2

8

1.6 تا 1.7

9

0.6 تا 2

10

0.7 تا 0.8

11

0.7 تا 0.8

12

0.8

13

0.7 تا 0.8

14

0.9

15

0.9 تا 1.2

16

1

17

0.8 تا 1

18

1 تا 1.2

19

0.5

20

0.65 تا 1.8

21

1.5 تا 3.2

22

0.7 تا 2


قیمت نهایی آپارتمان

بعد از این‏که ساخت‎وساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینه‏ای صورت گرفته، قیمت آپارتمان بر اساس متر مربع تعیین می‏شود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی که قصد می‎کنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمان‏های مجاور ارائه می‏ کنند که این مسئله نیز می‏ تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمان‎ها نیز تاثیرگذار باشد.

یکی از عوامل دیگر نرخ ۰.۱۵ درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمی‎آید بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن نیز افزوده می‎شود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن موثر بوده است. مهمترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بی‎قاعده افزایش پیدا کرده است. برای مثال شما برای زمینی با متراژ۱۲۰۰مترمربع در منطقه ۷ باید یک میلیارد تومان هزینه پول بدهید. الان شهرداری طبقه ششم برای ساخت نمی‏دهد اما طرح تجمیع -که براساس آن، دو مال که زمینی کنار هم دارند، دو زمین را یکی کرده و یک ساختمان را برای این دو زمین تعریف می‎کنند- را هم کنسل کرده است که به دو سازنده یک طبقه تشویقی می­داد.

قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران، ۷ اردیبهشت‎ماه ۹۶

منطقه

قیمت آپارتمان/ یک مترمربع

۱

۸ به بالا

۲

۵.۵ تا ۶

۳

شمال دولت۶.۵ تا ۷ / دروس ۱۳ تا ۲۰

۴

۷ تا ۸.۵

۵

۶ تا ۶.۵

۶

۵

۷

*

۸

۴.۲ تا ۵.۵

۹

۳ تا ۱۰

۱۰

۲.۷ تا ۳.۵

۱۱

۲.۵ تا ۳.۵

۱۲

۲.۴ تا ۳.۵

۱۳

۲.۵ تا ۳.۶

۱۴

۲.۲ تا ۵

۱۵

۱.۵ تا ۲.۵

۱۶

۲ تا ۲.۳

۱۷

۲ تا ۳

۱۸

۲.۷ تا ۳.۴

۱۹

۳.۵ تا ۴

۲۰

۱.۶ تا ۴.۵

۲۱

۳.۲ تا ۴.۳

۲۲

۳ تا ۵

*زیر مطهری ۶ تا ۷.۵ ، بالای مطهری و سمت اندیشه‌ها ۶ تا ۸، میرعماد حدود ۶ تا ۸ ، بالای عباس آباد ۸ تا ۸.۵، سهروردی تا پاشای سابق ۹ تا ۹.۵، خیابان مهناز ۸ تا ۱۱.۳، نوبخت ۱۰ تا ۱۲.۵ و خیابان پالیزی پایه از ۱۱.۲ تا ۱۶.

آیا آغاز کردن پروژه‏ای ساختمانی منطقی است

در مورد بازار مسکن و شرایط آن از مشاوران املاک پرسیدیم که عده‎ای شرایط را بد توصیف کردند و در رکود دانستند. اما گروه دوم نسبت به شرایط بازار مسکن خوشبین بوده و شرایط بازار را بهتر از گذشته توصیف کردند.

با توجه به شرایط بازار و پیش‎بینی‎هایی صورت گرفته از سازندگان مسکن پرسیدیم که آیا شرایط را برای آغاز پروژه‎های مسکونی مناسب می‏دانند یا خیر با پاسخ‎های متنوعی مواجه شدیم؛ گروه اول معتقد بودند اگر پولی که در این بخش سرمایه‏گذاری می‎شود در بانک قرار بگیرد سود بیشتری را برای سرمایه‎گذار به‎همراه خواهد داشت(که گروهی نیز با همین استدلال می‏گویند اگر سودبانکی پایین بیاید بازار مسکن وضعیت بهتری پیدا خواهد کرد) زیرا وقتی شما ساختمانی را می‏سازید که به‎سرعت تبدیل به پول نمی‎شود، سرمایه شما به کناری افتاده و درواقع شما متحمل ضرر می‎شوید.

گروه دوم اما به شرایط خوشبین بوده و بدترین حالت سود را برای سرمایه‏ گذاری در این حوزه ۳۰ تا ۴۰ درصد می‏ دانند و از گروهی از سازندگان صحبت به میان می‎آورند که روی داشتن سودی ۲۰۰درصدی حساب باز کرده اند.

سود 40 تا 200 درصدی از فروش و یا اجاره واحدها/ قیمت زمین و هزینه ساهت در مناطق 22 گانه تهران

عده‎ای نیز ساخت و ساز را امری سودآور دانستند که اگر شما قصد فروختن واحدهایتان را نداشته باشید می‎توانید آن‎ها را اجاره بدهید که باز هم سود خواهید کرد. در هر صورت شما چه بخواهید بفروشید و چه بخواهید اجاره دهید سود می‌کنید.

موردی که تقریبا همه در مورد آن متفق‌القول بودند این است که خرید و فروش در بازار مسکن نسبت به ساخت و سازی که در بازار می‌شود در وضعیت بدی قرار دارد و این شرایط به این دلیل برای سازنده بد است که اگر 5 میلیارد‎تومان در این کار سرمایه گذاری کرده است و به سرعت می‌خواهد به 10 میلیارد تومانش دسترسی داشته باشد نتواند و این پول به اندازه یک سال بخوابد به صرفه نیست.

مسئله این است که اگر قیمت نهایی و شرایط آپارتمان خوب و ایده‌ال باشد به سرعت به فروش می‌رود ولی اگر شرایط مناسب نباشد و قیمت بالا طبیعی است که بالای یک سال فروخته می‌شود ولی واضح است که اگر در طی یک سال قیمت ملک بالا برود شما با قیمت بالا آپارتمانتان را می‌فروشید و اگر پایین بیاید شما به قیمت پایین‌تری آن را می‌فروشید اما مسئله مهم این است که قیمت ملک در دو سال گذشته با امسال یکی نیست و رو به رشد است. شرایط مسکن رو به رکود است آن هم به دلیل قیمت بالای ملک است اما هنوز مبادلات ادامه دارد اگر این میزان از مبادلات را نسبت به جمعیت تهران بخواهیم بسنجیم؛ در جنوب شهر چون قیمت‌ها پایین است مردم خیلی خوب خرید و فروش می‌کنند چون شما می‌توانید وام تهیه کنید و با صد میلیون تومان آپارتمان بخرید اما شما نمی توانید 5 میلیارد ‏تومان قرض بگیرید و آپارتمان در مناطق بالا بخرید.

موردی که ساختمان سازی را تبدیل به امری سود آور یا ضرر ده می کند زمین است. اگر زمین در متراژ بالا باشد که بتوانید براساس طرح تفصیلی، ساختمانی با طبقات بالاتری بسازید 30 تا 40 درصد سود را می‎توان از این سرمایه‏ گذاری انتظار داشت که طرح تفصیلی و تراکم گرفتن شامل آیتم‎هایی چون عرض گذر کوچه، خیابان، متراژ زمین، موقعیت زمین و... می‎شود. بخش دیگری از سودآوری مربوط به این است که آپارتمان ساخته شده دارای امکانات مناسب و ایده‏آل برای به فروش رسیدن باشد.

   
  

اضافه نمودن به: Share/Save/Bookmark

نظر شما:
نام:
پست الکترونیکی:
آدرس وب:
نظر
 
  کد امنیتی:
 
 
   دیگر رسانه ها  
حمله بدافزارهای جدید به آیفون و رایانه های شخصی -- ایران آنلاین
کامیون 11 نفر را له کرد -- ایران آنلاین
تحولات منطقه و یمن محور رایزنی ماکرون با ولیعهد عربستان -- ایران آنلاین
ستاره استقلال مدعی آقای گلی آسیا -- نوداد
محکی برای حضور زنان در ورزشگاه ها -- ایران آنلاین
مصطفی معین: اصلاحات که ابداغ یک شخص یا متعلق به رییس دولت اصلاحات نیست/هویت اصلاح طلبی همان اصلاح طلبی دوم خردادی است/اصلاحات بزرگ ترین مانع براندازان است /پیروزی ترامپ هزینه های زیادی را به دولت روحانی تحمیل کرد / کنار گذاشتن وزرای مایوس و ناامید از مهم ترین وظایف رییس جمهور است /رو -- ساعت 24
لوح AFC برای استقلال و پرسپولیس+ عکس -- ایران آنلاین
دعوای خیابانی جراح ایرانی مشهور و خانم بازیگر برنده اسکار + فیلم -- نوداد
چرا زمین مانند مریخ قرمز نیست؟ -- ساعت 24
بوفون: بهترین زمان را برای جدایی انتخاب کردم -- ایران آنلاین
 
   قیمت جهانی ارز  
 
   قیمت جهانی طلا  
 
   بازار طلا و ارز  
   قیمت جهانی نفت  

 
   شاخص بورس  
   قیمت روز خودرو  
::  صفحه اصلی ::  تماس با ما ::  پیوندها ::  نسخه موبایل ::  RSS ::  نسخه تلکس
© اکو ویژن 1391
info@ecovision.ir
پشتیبانی توسط: خبرافزار